La fin du programme de visa doré en Espagne fait chuter les achats immobiliers étrangers de 4,4 % mais fait grimper les prix

Les statistiques officielles des notaires publiées le 9 avril révèlent que les étrangers ont acquis 66 629 logements sur le marché libre en Espagne au second semestre 2025, soit une baisse de 4,4 % en glissement annuel, la chute la plus marquée depuis la reprise post-pandémie. Ce recul concerne principalement les acheteurs non-résidents (-15,1 %), segment qui auparavant stimulait les transactions de grande valeur via le programme de visa doré, désormais suspendu par le gouvernement espagnol depuis l’été 2025. Pourtant, un paradoxe se dessine: si les volumes diminuent, les prix moyens payés par les non-résidents ont bondi de 5,8 % pour atteindre 3 242 € le m², contre 1 839 € pour les Espagnols. Les avocats expliquent que les investisseurs fortunés restent attirés par l’immobilier espagnol, mais privilégient désormais des achats via des visas de résidence par entrepreneuriat ou nomade digital, qui exigent des seuils d’investissement plus bas mais des critères d’activité plus stricts.



Au niveau régional, Madrid enregistre la plus forte baisse de la demande étrangère (-20,3 %), suivie des îles Canaries et Baléares (environ -10 %). Valence et l’Andalousie, destinations traditionnelles des retraités britanniques et des résidents secondaires allemands, conservent la majorité des transactions non-résidentes, représentant à elles deux près des deux tiers des ventes.

Pour les responsables de la mobilité internationale, ce changement est crucial. Sans les droits de résidence automatiques liés à l’achat d’un bien à 500 000 €, les cadres transférés doivent désormais obtenir un visa lié à une activité économique — qu’il s’agisse d’un permis de travail hautement qualifié, du statut de nomade digital prévu par la Startup Act, ou d’un permis de transfert intra-entreprise. Les employeurs doivent revoir leurs politiques de mobilité, qui intégraient auparavant l’investissement immobilier dans les packages de rémunération. Les conseillers en immobilier alertent également sur la rareté de l’offre dans les zones côtières prisées, qui maintiendra les prix élevés malgré la baisse des transactions, ce qui pourrait entraîner une hausse des allocations logement pour les expatriés, alors même que le cadre législatif se durcit pour les investisseurs passifs.