Les plafonds migratoires du Canada commencent à freiner la spirale des loyers, mais les experts alertent sur les risques à long terme

La décision controversée du Canada de réduire les niveaux d’immigration à mi-décennie commence enfin à se refléter dans les statistiques locatives du pays. Selon une nouvelle analyse rapportée par le Guardian ce week-end, les loyers moyens demandés ont chuté de 3 % à 5 % à l’échelle nationale après 17 mois consécutifs de baisse. Les économistes attribuent ce phénomène au plan d’immigration du gouvernement Trudeau, annoncé fin 2024, qui a réduit les objectifs de résidents permanents d’environ 20 % et instauré des plafonds stricts pour les résidents temporaires, y compris les étudiants internationaux.

Ce revirement politique intervient après deux années d’afflux record, avec plus d’un million de personnes arrivant chaque année, faisant chuter les taux de vacance à des niveaux historiquement bas. À la mi-2025, les loyers moyens pour un appartement de deux chambres à Toronto et Vancouver avaient dépassé les 3 000 dollars canadiens, suscitant la colère du public et poussant Ottawa à agir. Les restrictions sur les permis d’études, des règles plus strictes pour les travailleurs étrangers temporaires et de nouveaux frais pour les permis de travail postdiplôme ont rapidement freiné la demande pour les appartements du centre-ville et les condominiums détenus par des investisseurs.

Dans certains quartiers à forte population étudiante de Montréal et Halifax, les prix ont même chuté jusqu’à un tiers, selon les chercheurs cités par le Guardian. Toutefois, les analystes du logement mettent en garde: des loyers plus bas ne signifient pas pour autant un logement abordable. Même après cette baisse récente, aucune ville canadienne ne propose un appartement de deux chambres accessible confortablement à un salarié au salaire minimum.



Les universités, dépendantes des frais de scolarité internationaux, réduisent leurs programmes, tandis que des secteurs comme les soins de longue durée alertent à nouveau sur les pénuries de main-d’œuvre. Nathan Janzen, économiste à la Banque Royale du Canada, souligne que le déclin démographique finira par peser sur la croissance du PIB et accélérer le vieillissement de la population, posant des défis fiscaux à long terme.

Pour les employeurs dépendant des talents internationaux, le message est ambivalent. D’un côté, la baisse des coûts du logement réduit les frais de relocalisation et peut améliorer la rétention des expatriés déjà présents au Canada. De l’autre, les plafonds plus stricts intensifient la concurrence pour le nombre réduit de permis de travail et visas d’études disponibles.

Les gestionnaires de mobilité recommandent à leurs clients de prévoir des délais plus longs pour l’approbation des évaluations d’impact sur le marché du travail (EIMT) et d’envisager des villes secondaires qui restent ouvertes aux travailleurs étrangers temporaires. À court terme, la pause dans l’immigration soulage la pression sur des marchés locatifs surchauffés, mais le reportage du Guardian souligne une vérité plus large: réduire la demande sans accélérer l’offre n’offre qu’un répit temporaire.

Les multinationales qui s’appuient sur les programmes d’immigration traditionnellement généreux du Canada doivent surveiller de près si Ottawa revoit ses objectifs dans le cadre du plan d’immigration 2027 actuellement en consultation.