भारत के केंद्रीय प्रत्यक्ष कर बोर्ड (CBDT) ने विदेश में रहने वाले भारतीयों से संपत्ति खरीदने वाले निवासी खरीदारों के लिए एक बड़ी प्रक्रिया संबंधी परेशानी को चुपचाप दूर कर दिया है। 22 सितंबर को जारी एक अधिसूचना (G.S.R. 830 E) — जिसकी रिपोर्ट 24 सितंबर को आई — ने आयकर नियमों के नियम 218 में संशोधन किया है, जिसमें एक पैन-आधारित चालान-कम-स्टेटमेंट (फॉर्म 141) पेश किया गया है, जो गैर-निवासी विक्रेता के साथ संपत्ति सौदे पर कर कटौती के लिए टैक्स-डिडक्शन अकाउंट नंबर (TAN) की आवश्यकता को पूरी तरह समाप्त करता है।
अब तक, निवासी व्यक्ति और हिंदू अविभाजित परिवार (HUF) जो गैर-निवासी भारतीयों (NRI) से रियल एस्टेट खरीदते थे, उन्हें पहले TAN के लिए आवेदन करना पड़ता था, पूंजीगत लाभ के घटक पर 20 प्रतिशत तक कर काटना होता था, राशि को खजाने में जमा करना होता था, और फिर विदेशी विक्रेता को TDS प्रमाणपत्र (फॉर्म 16 बी) जारी करना होता था। यह जटिल प्रक्रिया सौदे को पूरा करने में कई सप्ताह लगाती थी और कई प्रवासियों को भारतीय संपत्ति बेचने से रोकती थी।
![भारत ने NRIs से संपत्ति खरीदने के लिए TDS अनुपालन को आसान बनाया, नया फॉर्म 141 जारी किया गया]()
संशोधन अब एक दो-चरणीय प्रक्रिया बनाता है: (1) खरीदार संशोधित फॉर्म 141 का उपयोग करके कर कटौती की गई राशि जमा करता है — जिसमें अब “अनुसूची ई” शामिल है जो संपत्ति, खरीदार, विक्रेता और निवासिता विवरण दर्ज करता है — और (2) 15 दिनों के भीतर विक्रेता को नया फॉर्म 132 प्रमाणपत्र जारी करता है। सभी जानकारी पक्षों के स्थायी खाता नंबर (PAN) से जुड़ी होती है, जिससे आयकर विभाग बिना अलग TAN के संपत्ति पंजीकरण डेटा का मिलान कर सकता है।
कर सलाहकारों का कहना है कि यह कदम भारत के “ईज ऑफ डूइंग बिजनेस” एजेंडा और सरकार के अनुपालन डिजिटलीकरण के प्रयासों के अनुरूप है। प्रवासियों के लिए, तेज़ प्रक्रिया का मतलब है बिक्री की राशि का जल्दी विदेश स्थानांतरण; और निवासी खरीदारों के लिए, यह एक बार के लेनदेन के लिए TAN प्राप्त करने की बाधा को हटा देता है। डेलॉइट इंडिया के अनुसार, अनुसूची ई में समृद्ध लेनदेन-स्तरीय डेटा विदेशी विक्रेताओं द्वारा पूंजीगत लाभ की कम रिपोर्टिंग को भी रोकने में मदद करेगा।
व्यावहारिक रूप से, पक्षों को यह सुनिश्चित करना होगा कि उचित कर कटौती दरें लागू हों — आमतौर पर 20 प्रतिशत प्लस अधिभार और सेस, जब तक कि शून्य या कम कर कटौती प्रमाणपत्र प्राप्त न हो। फिर भी, रियल एस्टेट सलाहकारों का मानना है कि यह सरल प्रक्रिया त्योहारों के मौसम से पहले लंबित NRI संपत्ति आपूर्ति को खोलने और कभी-कभार खरीदारों के लिए अनुपालन को कम जटिल बनाने में मदद करेगी।
अब तक, निवासी व्यक्ति और हिंदू अविभाजित परिवार (HUF) जो गैर-निवासी भारतीयों (NRI) से रियल एस्टेट खरीदते थे, उन्हें पहले TAN के लिए आवेदन करना पड़ता था, पूंजीगत लाभ के घटक पर 20 प्रतिशत तक कर काटना होता था, राशि को खजाने में जमा करना होता था, और फिर विदेशी विक्रेता को TDS प्रमाणपत्र (फॉर्म 16 बी) जारी करना होता था। यह जटिल प्रक्रिया सौदे को पूरा करने में कई सप्ताह लगाती थी और कई प्रवासियों को भारतीय संपत्ति बेचने से रोकती थी।
संशोधन अब एक दो-चरणीय प्रक्रिया बनाता है: (1) खरीदार संशोधित फॉर्म 141 का उपयोग करके कर कटौती की गई राशि जमा करता है — जिसमें अब “अनुसूची ई” शामिल है जो संपत्ति, खरीदार, विक्रेता और निवासिता विवरण दर्ज करता है — और (2) 15 दिनों के भीतर विक्रेता को नया फॉर्म 132 प्रमाणपत्र जारी करता है। सभी जानकारी पक्षों के स्थायी खाता नंबर (PAN) से जुड़ी होती है, जिससे आयकर विभाग बिना अलग TAN के संपत्ति पंजीकरण डेटा का मिलान कर सकता है।
कर सलाहकारों का कहना है कि यह कदम भारत के “ईज ऑफ डूइंग बिजनेस” एजेंडा और सरकार के अनुपालन डिजिटलीकरण के प्रयासों के अनुरूप है। प्रवासियों के लिए, तेज़ प्रक्रिया का मतलब है बिक्री की राशि का जल्दी विदेश स्थानांतरण; और निवासी खरीदारों के लिए, यह एक बार के लेनदेन के लिए TAN प्राप्त करने की बाधा को हटा देता है। डेलॉइट इंडिया के अनुसार, अनुसूची ई में समृद्ध लेनदेन-स्तरीय डेटा विदेशी विक्रेताओं द्वारा पूंजीगत लाभ की कम रिपोर्टिंग को भी रोकने में मदद करेगा।
व्यावहारिक रूप से, पक्षों को यह सुनिश्चित करना होगा कि उचित कर कटौती दरें लागू हों — आमतौर पर 20 प्रतिशत प्लस अधिभार और सेस, जब तक कि शून्य या कम कर कटौती प्रमाणपत्र प्राप्त न हो। फिर भी, रियल एस्टेट सलाहकारों का मानना है कि यह सरल प्रक्रिया त्योहारों के मौसम से पहले लंबित NRI संपत्ति आपूर्ति को खोलने और कभी-कभार खरीदारों के लिए अनुपालन को कम जटिल बनाने में मदद करेगी।
