Einde van Spanje’s gouden visumregeling drukt buitenlandse huizenkoop met 4,4%, maar jaagt prijzen omhoog

Officiële notariscijfers van 9 april tonen aan dat buitenlandse kopers in de tweede helft van 2025 in totaal 66.629 woningen op de vrije markt in Spanje hebben gekocht—een daling van 4,4% ten opzichte van het voorgaande jaar en de scherpste terugval sinds het herstel na de pandemie. Deze daling is vooral te zien bij niet-ingezetenen (-15,1%), de groep die voorheen verantwoordelijk was voor veel transacties van hoge waarde via het gouden visumprogramma, dat de Spaanse overheid in de zomer van 2025 stopzette.

Toch zit er een paradox in de cijfers: hoewel het aantal transacties afneemt, stegen de gemiddelde prijzen die niet-ingezetenen betaalden met 5,8% tot €3.242 per m², tegenover €1.839 voor Spaanse kopers. Juristen geven aan dat vermogende investeerders nog steeds interesse hebben in Spaans vastgoed, maar nu hun aankopen structureren via verblijfsvergunningen voor ondernemers of digitale nomaden, die lagere investeringsdrempels kennen maar strengere eisen aan de activiteit stellen.



Regionaal gezien noteerde Madrid de grootste daling in buitenlandse vraag (-20,3%), gevolgd door de Canarische en Balearische Eilanden (ongeveer -10%). Valencia en Andalusië, traditionele favorieten onder Britse gepensioneerden en Duitse ‘tweede-huiseigenaren’, behielden het grootste deel van de niet-ingezetenen transacties, samen goed voor bijna twee derde van het totaal.

Voor managers van relocatie en detachering is deze verschuiving van belang. Zonder de automatische verblijfsrechten die vroeger aan een woning van €500.000 verbonden waren, hebben C-level medewerkers nu een visumpad nodig dat hun verblijf koppelt aan een economische activiteit—zoals een werkvergunning voor hoogopgeleiden, de digitale nomadenroute van de Startup Act, of een intra-bedrijfsoverdrachtvergunning. Werkgevers doen er goed aan hun mobiliteitsbeleid te herzien, zeker als daar eerder rekening werd gehouden met vastgoed als onderdeel van het compensatiepakket.

Vastgoedadviseurs waarschuwen bovendien dat het beperkte aanbod in populaire kustgebieden de prijzen hoog zal houden, ondanks het lagere aantal transacties. Dit betekent dat de huisvestingsvergoedingen voor gedetacheerden mogelijk moeten stijgen, terwijl de wetgeving voor passieve investeerders juist strenger wordt.