La fine del programma di visti d’oro in Spagna riduce gli acquisti immobiliari esteri del 4,4%, ma spinge i prezzi verso l’alto

Le statistiche ufficiali dei notai, pubblicate il 9 aprile, mostrano che nel secondo semestre del 2025 i cittadini stranieri hanno acquistato 66.629 abitazioni sul mercato libero in Spagna, con un calo del 4,4% rispetto all’anno precedente, la diminuzione più marcata dalla ripresa post-pandemia. La flessione riguarda principalmente gli acquirenti non residenti (-15,1%), il segmento che in passato aveva trainato le transazioni di alto valore grazie al programma del visto d’oro, sospeso dal governo spagnolo nell’estate del 2025. Tuttavia, i dati evidenziano un paradosso: mentre i volumi si riducono, i prezzi medi pagati dai non residenti sono aumentati del 5,8%, raggiungendo i 3.242 euro al m², contro i 1.839 euro degli spagnoli. Gli avvocati spiegano che gli investitori facoltosi continuano a puntare sul mercato immobiliare spagnolo, ma ora strutturano gli acquisti tramite visti per residenza da imprenditore o nomade digitale, che prevedono soglie di investimento più basse ma requisiti più stringenti sull’attività svolta. A livello regionale, Madrid ha registrato il calo più netto nella domanda estera (-20,3%), seguita dalle Isole Canarie e Baleari (circa -10%). Valencia e Andalusia, tradizionali mete per pensionati britannici e “second home” tedeschi, hanno mantenuto la quota maggiore di compravendite da parte di non residenti, rappresentando quasi due terzi delle transazioni complessive. Per i responsabili di relocation e trasferimenti aziendali questo cambiamento è significativo. Senza i diritti di residenza automatici legati all’acquisto di una proprietà da 500.000 euro, i dirigenti trasferiti ora devono ottenere un visto che colleghi il soggiorno a un’attività economica, come un permesso di lavoro altamente qualificato, il percorso per nomadi digitali previsto dallo Startup Act o un permesso di trasferimento intra-aziendale. Le aziende dovrebbero rivedere le politiche di mobilità che in passato includevano investimenti immobiliari come parte dei pacchetti retributivi. Anche i consulenti immobiliari avvertono che l’offerta limitata nei mercati costieri di pregio manterrà i prezzi elevati nonostante il calo delle transazioni, il che potrebbe richiedere un aumento delle indennità per l’alloggio dei trasferiti, mentre il quadro normativo diventa più restrittivo per gli investitori passivi.