Chính phủ Thụy Sĩ đề xuất siết chặt quy định ‘Lex Koller’ nhằm hạn chế người nước ngoài mua nhà

Hội đồng Liên bang đã khởi động cuộc tham vấn về những thay đổi toàn diện đối với Luật Liên bang về Mua Bất động sản của Người nước ngoài không cư trú (thường gọi là “Lex Koller”). Được công bố vào ngày 15 tháng 4 năm 2026, dự thảo này sẽ yêu cầu công dân các nước ngoài EU/EFTA phải xin giấy phép cá nhân trước khi mua nhà chính ở bất kỳ đâu tại Thụy Sĩ. Hiện nay, công dân các nước thứ ba có giấy phép cư trú Thụy Sĩ có thể mua nhà mà không cần xin phép trước. Theo quy định mới, họ chỉ được giữ tài sản khi thực sự sinh sống tại đó; nếu rời Thụy Sĩ, họ phải bán trong vòng hai năm. Gói biện pháp cũng nhắm vào các giao dịch đầu tư. Người mua nước ngoài sẽ không còn được phép mua các tòa nhà thương mại chỉ để cho thuê; chỉ những cơ sở kinh doanh do chủ sở hữu sử dụng mới được miễn giấy phép. Việc mua nhà nghỉ cũng sẽ bị hạn chế: hạn ngạch cấp tỉnh cho việc bán nhà thứ hai cho người nước ngoài sẽ giảm, và các giao dịch chuyển nhượng giữa hai chủ sở hữu nước ngoài—hiện không bị tính vào hạn ngạch—sẽ lại bị tính vào. Bằng cách tập trung Lex Koller vào mục đích ban đầu là ngăn chặn nhu cầu đầu cơ từ nước ngoài, chính phủ hy vọng làm dịu thị trường quá nóng, đã đẩy giá mua trung bình tăng hơn 20% kể từ đầu năm 2024 và làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nhà ở của đất nước. Các biện pháp này cũng được xem như phản ứng trước sáng kiến dân túy “Không với Thụy Sĩ 10 triệu dân”, sẽ được bỏ phiếu toàn quốc vào tháng 6, nhằm hạn chế nhập cư. Đối với nhân viên di chuyển toàn cầu, dự thảo tạo ra sự phức tạp mới. Các nhà quản lý từ các nước thứ ba được điều động đến Thụy Sĩ có thể phải xem lại chiến lược nhà ở dài hạn, trong khi các tập đoàn đa quốc gia mua căn hộ cho nhân viên có thể mất quyền miễn trừ toàn diện hiện tại—mặc dù Hội đồng Liên bang đã báo hiệu sẽ có sự hỗ trợ hạn chế cho các khách sạn mua chỗ ở cho nhân viên. Các luật sư bất động sản cảnh báo thời gian thẩm định cho việc chuyển chỗ ở có thể kéo dài thêm vài tháng khi hàng đợi xin giấy phép cấp tỉnh tăng lên. Các công ty có thời hạn đến ngày 15 tháng 7 năm 2026 để gửi ý kiến. Nếu quốc hội thông qua dự luật vào năm 2027, các nhóm nhân sự và di chuyển sẽ cần ngôn ngữ chính sách mới làm rõ khi nào—nếu có thể—nhân viên nước ngoài được phép mua bất động sản Thụy Sĩ và điều gì xảy ra khi họ trở về nước. Trong thời gian chờ đợi, các nhà tuyển dụng có thể sẽ hướng nhân viên mới thuê nhà hoặc ký hợp đồng thuê doanh nghiệp để tránh sự không chắc chắn về quy định.