Schweizer Regierung schlägt strengere „Lex Koller“-Regeln vor, um den Immobilienerwerb durch Ausländer einzuschränken

Der Bundesrat hat eine Vernehmlassung zu umfassenden Änderungen des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (bekannt als „Lex Koller“) eingeleitet. Am 15. April 2026 vorgestellt, sieht der Entwurf vor, dass Staatsangehörige aus Nicht-EU/EFTA-Staaten künftig vor dem Kauf eines Erstwohnsitzes in der Schweiz eine individuelle Bewilligung beantragen müssen. Bisher können Drittstaatsangehörige mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung eine Immobilie ohne vorherige Genehmigung erwerben. Nach den neuen Regeln dürften sie die Immobilie nur so lange behalten, wie sie tatsächlich darin wohnen; bei Wegzug aus der Schweiz müssten sie diese innerhalb von zwei Jahren verkaufen.

Das Paket richtet sich auch gegen Investitionskäufe: Ausländische Käufer dürften keine Geschäftsgebäude mehr nur zum Zweck der Vermietung erwerben; ausgenommen von der Bewilligungspflicht blieben nur selbstgenutzte Geschäftsräume. Auch Ferienhauskäufe würden eingeschränkt: Die kantonalen Kontingente für Zweitwohnungs-Verkäufe an Ausländer würden reduziert, und Übertragungen zwischen zwei ausländischen Eigentümern – bisher ausserhalb der Kontingente – würden wieder angerechnet.



Indem die Lex Koller auf ihren ursprünglichen Zweck – die Verhinderung spekulativer Auslandsnachfrage – fokussiert wird, hofft die Regierung, den überhitzten Markt abzukühlen, der seit Anfang 2024 die durchschnittlichen Kaufpreise um mehr als 20 % steigen liess und die Wohnraumknappheit verschärft hat. Die Massnahmen werden auch als Reaktion auf die populistische Initiative „Nein zur 10-Millionen-Schweiz“ verstanden, die im Juni zur Abstimmung kommt und die Zuwanderung begrenzen will.

Für global mobile Mitarbeitende bringt der Entwurf neue Herausforderungen. Drittstaats-Manager, die in die Schweiz entsandt werden, müssen ihre langfristigen Wohnstrategien überdenken, während multinationale Unternehmen, die Mitarbeiterwohnungen kaufen, ihre bisherige generelle Befreiung verlieren könnten – wobei der Bundesrat für Hotels, die Personalunterkünfte erwerben, begrenzte Erleichterungen signalisiert hat. Immobilienanwälte warnen, dass sich die Due-Diligence-Zeiträume bei Versetzungen um mehrere Monate verlängern könnten, sobald kantonale Bewilligungsstau entstehen.

Unternehmen haben bis zum 15. Juli 2026 Zeit, Stellung zu nehmen. Wird das Gesetz 2027 vom Parlament verabschiedet, müssen HR- und Mobility-Teams neue Richtlinien formulieren, die klären, wann – und ob überhaupt – ausländische Entsandte Schweizer Immobilien erwerben dürfen und was bei deren Rückkehr geschieht. Bis dahin werden Arbeitgeber voraussichtlich ihre neuen Mitarbeitenden auf Mietwohnungen oder Firmenmietverträge verweisen, um regulatorische Unsicherheiten zu vermeiden.